развернуть поиск
sun-homes.ru

Законодательство

Закон о приобретении недвижимости в Турции

Закон о приобретении недвижимости в Турции иностранцами

Закон о приобретении недвижимости в Турции предусматривает покупку, продажу и наследование недвижимости для грждан России, Белоруссии, Азербайджана, Грузии, Казахстана, Киргизии, Молдовы, Таджикистана, Узбекистана и Туркмении и других стран. Процедура оформления занимает, приблизительно от 2 до 5 месяцев. Процесс покупки недвижимости в Турции для всех иностранных граждан одинаков.Согласно ст. 35 Закона о собственности №2644 от ноября 1934 с изменениями и дополнениями от июля 2003, «иностранные физические лица и торговые компании», образующие юридическое лицо, а также созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны - обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики на основе принципа взаимности. Это означает, что турецкую недвижимость имеют право покупать граждане тех государств, законодательство которых позволяют приобретать недвижимость гражданам Турции. Это условие не является обязательным для лиц без гражданства, беженцев и лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма Турции.
 

Изменения в законе для иностранцев, покупка недвижимости для физических лиц

 с 1 августа 2012 Принцип взаимности отменен! Вступил в действие обновленный закон о покупке недвижимости иностранцами и теперь, позволяет покупать недвижимость в Турции, гражданам Азербайджана, Казахстана, Узбекистана и арабских стран и Персидского залива. Граждане этих стран смогут приобретать недвижимость в Турции без каких-либо предусловий и ограничений.
Ограничения:Согласно новому закону, граждане таких стран, как Армения, Сирия, Северная Корея, Куба, Нигерия и Йемен полностью лишены права приобретать имущество в Турции.
Также граждане ряда стран смогут приобретать имущество, соблюдая некоторые условия. Так, граждане России и Украины не смогут приобретать имущество на побережье Черного моря. Граждане Греции смогут покупать имущество во всех регионах Турции, за исключением прибрежных и приграничных территорий.
Согласно новому закону, иностранный покупатель может приобрести до 60 гектаров земли.
Иностранное лицо сможет приобрести земельный участок также на территории военных объектов с разрешения Генштаба страны. Также, согласно закону, иностранным гражданам может быть продано не более 10 процентов от общей площади земельных участков в каждой провинции страны. Ранее приобретать землю в Турции могли граждане только тех стран, в которых могли приобрести земельный участок граждане Турции. Новый закон упростил процедуру покупки жилья в Турции для россиян. Например, граждане России смогут приобретать на физическое лицо незастроенные участки земли, ранее не имев такой возможности. А также отменена процедура обязательного получения 6-месячного вида на жительства для граждан России перед покупкой недвижимости.
Оформление недвижимости идет в прежнем режиме по упрощенной схеме.
 7 января 2006 в официальной турецкой прессе опубликован новый закон №5444, позволяющий иностранным физическим лицам приобретать недвижимое имущество на территории страны. Таким образом, подписанный накануне президентом Турции документ вступил в силу. Основные изменения по сравнению с предыдущим законом касаются продажи земельных участков в Турции. Теперь максимальная площадь участка, который может быть продан иностранцу или фирме с участием иностранного капитала, ограничена 25 тыс. кв. м. Также изменена и существенно упрощена сама процедура оформления покупки недвижимости в Турции. Разрешение на покупку недвижимости иностранцам будет выдаваться непосредственно в Кадастровом управлении и одновременно оформляться TAPU.

15 июля 2008
Закон Республики Турция - Закон о Земельной Собственности No 2644
Изменения в Законе о Земельной Собственности No 2644
Опубликован в «Официальной Газете» Турция № 26937 15 июля 2008
 
Дата принятия: 03/07/2008
Постановление No 5782
 
Закон о земельной собственностиТурции No 2644 от 22.12.1934 был изменен в статье 35, пунктах 7 и 8.
 Иностранные подданные физические лица и иностранные предприятия, зарегистрированные по законам своей страны - юридические лица- владельцы торговый предприятий не имеют права приобретать недвижимое имущество в следующих зонах; системы водоснабжения, энергоснабжения, земледелия, природные ресурсы и месторождения, местности, имеющие историческое, духовное и культурное значение, особые охраняемые зоны защиты флоры и фауны, уязвимые и стратегически важные районы общественно-политического значения, недвижимость, охраняемая государством, пограничные территории, связанные с ними общественные институты и устройства, зарегистрированы в основных координатных картах и планах, сделанных по запросу и под ответственность Совета Министров.
Иностранные подданные физические лица имеют право приобретения в постоянное пользование недвижимости в центральных и основных районах, в пределах реализованного и перспективного планов застройки местности, из расчета земельных площадей до десяти процентов.
Совет Министров, принимая во внимание фундаментальные, экономические, культурные, охраняемые ценности, земледелие и окружающую среду, несет ответственность за не превышение вышеуказанной квоты по продаже. Главное Кадастровое Управление и конституционно связанные с ним Министерства и ведомства, их представители входят в состав комиссии, которая при ответственности Совета Министров разрабатывает постоянные общественные структуры и системы и, исследуя спрос и предложение на рынке, может подать запрос Совету Министров.
Военные зоны, зоны военно-стратегического значения с поправками из закона, их карты и координатные значения находятся в юрисдикции Министерства Обороны, особые охраняемые зоны, их карты и координаты - в юрисдикции Министерства Внутренних Дел, они предоставляют данные в Главное кадастровое Управление и связанным с ним ведомствам.
 
Изменения в законе: Статья 36 закона о земельной собственности Турции
Статья 36 - Иностранные инвесторы, зарегистрированные как учредители, либо участники предприятий, юридические лица, владельцы компаний, осуществляют свою деятельность в соответствие с Уставом предприятия и имеют право приобретать и пользоваться недвижимостью. Недвижимость, приобретенная на иностранное юридическое лицо в Турции может быть использована или передана на долгосрочное пользование другому иностранному юридическому лицу или предприятию с иностранным капиталом на таких же законных основаниях. Зарегистрированные в Турции предприятия с иностранным капиталом, владельцы недвижимого имущества, предприятия, с иностранными партнерами и соучредителями, иностранные представительства компаний, Осуществляют сделки с недвижимостью согласно 35 статье Закона.
Согласно Закону 2565 О Запрещенных Военных Зонах и Зонах Безопасности от 18/12/1981 и сохраняя его секретность, запрещенные военные зоны, зоны безопасности и упомянутая в данном законе в рамках 28 статьи, недвижимость находящаяся в стратегических зонах относится к юрисдикции Генерального Штаба и подведомственных ему управлений, особые охраняемые зоны и недвижимость, находящаяся в них, выдается с разрешения местного губернатора.
Все сделки связанные с недвижимостью, находящейся в особых охраняемых зонах государственного значения подвластны местному губернатору и осуществляются через комиссию, создаваемую из соответствующих отделов.
Недвижимость, приобретенная или используемая в противоречии с данной статьей Закона и ограничивающая данное право, передается на рассмотрение Министерству Финансов и аннулируется в оговоренный срок через владельца, по истечении срока аннулируется посредством компенсации владельцу стоимости имущества.
Процедура и руководство к действию данных статей разрабатывается Казначейством, Министерством Внутренних Дел, Министерство Благоустройства и Заселения и Министерством Национальной Обороны.
 
3.    Принята временно введенная статья.
Временная статья 3- Руководствуясь пунктом 7 статьи 35 данного Закона, иностранные подданные физические лица и иностранные предприятия, зарегистрированные по законам своей страны- юридические лица, владельцы недвижимости и имеющие ограниченные права во владении недвижимостью по земельным площадям, соответствующие структуры и подразделения и губернаторы в пределах реализованного и перспективного планов застройки местности, не позднее 3 месяцев со дня введения данного закона должны предоставить комиссии информацию об оставшихся земельных площадях.
Иностранные подданные - физические лица, желающие приобрести самостоятельную недвижимость в центральных и основных районах для постоянного пользования пока Закон не вступит в силу, могут ее оформить согласно статье 35 настоящего Закона.
 
4. Данный Закон вступает в силу с момента опубликования. 
5. Данный Закон претворяется в жизнь Советом Министров.
 
Изменения к закону о приобретении недвижимости
иностранцами в Турции в собственность. Квоты для иностранцев определены.
 
Турецкий парламент в срочном порядке пытается разрешить ситуацию, сложившуюся в сфере недвижимости после решения Конституционного суда Турции о временном запрете на продажу иностранцам недвижимости.
Поскольку прием и рассмотрение документов на получение свидетельств о праве собственности продолжается (ТАПУ) и в Кадастровом Управлении уже скопилось немало заявлений, ожидающих очереди для подписания.
Намеченные законодателями поправки и изменения поначалу затрагивали только квоты на распределение земельных площадей (согласно Турецкому законодательству имея квартиру в жилом доме, владелец автоматически становится собственником определенной доли земли, закрепленной за данной собственностью). Так до последнего времени 5% общей площади как пригодной для строительства, так и непригодной было разрешено отдать во владение иностранным физическим и юридическим лицам. В новом законопроекте квота увеличена до 10% и за основу берутся только пригодные для строительства площади.
Конституционный суд Турции своим решением добивается от законодателей не только приведения законов в соответствие, но и упорядочения и в какой то мере упрощения процедур оформления. Так уже сейчас всплыло много наболевших вопросов, до последнего времени не поднимались, поскольку большая часть времени работы бюрократического аппарата требовалось на подписание и передачу бумаг из одного места в другое, что привело к избыточной бюрократической волоките. В настоящее время вся ответственность за это возложена на Совет Министров и он в свою очередь уже сейчас определил общую схему действий.
Реальным шагом на пути к разрешению данной ситуации является то, что уже сейчас принято решение об определении четких границ для территорий, запрещенных для проживания иностранным физическим и юридическим лицам. Это территории, имеющие стратегическое культурно-историческое и экологическое значение. Ответственность за определение точных координат таких участков возложена на Министерство Обороны. И в связи с изменением квот Главное Кадастровое Управление через свои подразделения до конца января 2009 должно предоставит Совету Министров по районам и областям точные площади земель, соответствующие данной квоте, беря во внимание развитие инфраструктур и экономической ситуации на местах.

Упрощение процедуры получения вида на жительство для иностранцев в Турции
Существенно упрощена процедура получения вида на жительство владельцам недвижимости. Согласно этому закону, в Турции иностранные физические лица могут приобретать в собственность недвижимость или получить в пользование чужое недвижимое имущество в соответствии со следующими условиями: 

Принцип взаимности для иностранных лиц. Согласно ст. 35 Закона о собственности №2644 от ноября 1934 с изменениями и дополнениями от июля 2003, «иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики». Это означает, что турецкую недвижимость имеют право покупать граждане тех государств, законодательства которых позволяют приобретать недвижимость гражданам Турции. Это условие не является обязательным для лиц без гражданства, беженцев и лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма Турции. Он предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории.
В настоящее время Турция соблюдает принцип взаимности с 112 странами, включая Россию. Недавно российские власти разрешили турецким гражданам приобретать недвижимость в России на частное лицо, исключение составляют лишь земельные участки. Таким образом, с 1 января 2004 Россия вошла в список из 24 стран, физические и юридические лица которых могут приобретать в собственность здания на территории Турции (при покупке виллы или таунхауса земельный участок автоматически переходит в собственность покупателя).

Исключения в законе из принципа взаимности. При приобретении иностранными физическими лицами недвижимого имущества наличие условий взаимности не является обязательным для следующих категорий граждан:

 
·        Лиц без гражданства (по причине отсутствия государства, в отношении которого применяется принцип взаимности);
·        Лиц, обладающих статусом беженца. В соответствии с Законом №359 от 26.08.1961.
·        в. Иностранных физических и юридических лиц, осуществляющих инвестирование в сферу туризма. Согласно ст. 8/Е Закона о поощрении туризма № 2634, при приобретении упомянутыми лицами недвижимого имущества в туристических районах и центрах принцип взаимности и другие, предусмотренные в отношении иностранцев, законодательные ограничения не применяются.
 Турция присоединилась к Соглашению о юридическом статусе беженца от 28.07.1951 г., согласно ст.7/2 которого в отношении лиц, обладающим статусом беженца и прожившим на территории государства 3 года, принцип взаимности не применяется. При обращении заявитель должен предъявить документ, подтверждающий статус беженца.

Страны, в отношениях с которыми соблюдается принцип взаимности: 

1. Австралия
2. Австрия
3. Андорра
4. Аргентина
5. Багамы
6. Бангладеш
7. Барбадос
8. Бахрейн
9. Белиз
10. Бельгия
11. Бенин
12. Боливия
13. Босния и Герцеговина
14. Ботсвана
15. Бразилия
16. Великобритания
17. Венгрия
18. Венесуэла
19. Габон
20. Гаити
21. Гайана
22. Гана
23. Гватемала
24. Гвинея
25. Германия
26. Гондурас
27. Гренада
28. Дания
29. Доминиканская Республика
30. Израиль
31. Ирландия
32. Испания
33. Италия
34. Кабо-Верде
35. Камерун
36. Канада
37. Колумбия
38. Коста-Рика
39. Кот д’Ивуар
40. Латвия
41. Литва
42. Лихтенштейн
43. Люксембург
44. Маврикий
45. Мавритания
46. Малави
47. Малайзия
48. Мали
49. Мальта
50. Мексика
51. Мозамбик
52. Монако
53. Нигерия
54. Нидерланды
55. Никарагуа
56. Новая Зеландия
57. Норвегия
58. Панама
59. Парагвай
60. Перу
61. Польша
62. Португалия
63. Республика Корея
64. Сальвадор
65. Сан-Марино
66. Свазиленд
67. Северный Кипр
68. Сенегал
69. Сербия и Черногория
70. Сингапур
71. Сомали
72. США
73. Танзания
74. Уругвай
75. Филиппины
76. Финляндия
77. Франция
78. Хорватия
79. Центрально-Африканская Республика
80. Чили
81. Швейцария
82. Швеция
83. Шри-Ланка
84. Эквадор
85. Эстония
86. ЮАР
87. Ямайка
88. Япония


Страны, физические и юридические лица которых могут приобретать в собственность только здания: 

1. Азербайджан
2. Белоруссия
3. Грузия
4. Египет
5. Иордания
6. Иран (на особых условиях)
7. Казахстан
8. Кения
9. Киргизия
10. Китай
11. Македония
12. Марокко
13. Молдавия
14. Намибия
15. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ 
16. Румыния
17. Словакия
18. Словения
19. Таджикистан
20. Туркмения
21. Уганда
22. Узбекистан
23. Украина
24. Чад


Страны, в отношениях с которыми принцип взаимности не соблюдается: 

1. Алжир
2. Армения
3. Афганистан
4. Бирма
5. Вьетнам
6. Джибути
7. Индия
8. Индонезия
9. Ирак
10. Исландия
11. Йемен
12. Камбоджа
13. Катар
14. КНДР
15. Куба
16. Кувейт
17. Лаос
18. Ливан
19. Ливия
20. Мальдивы
21. Монголия
22. Непал
23. Нигер
24. ОАЭ
25. Оман
26. Пакистан
27. Папуа - Новая Гвинея
28. Саудовская Аравия
29. Судан
30. Суринам
31. Таиланд
32. Того
33. Тринидад и Тобаго
34. Тунис
35. Фиджи
36. Чехия
37. Эритрея
38. Эфиопия


Законодательные ограничения. При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранные физические лица должны соблюдать следующие законодательные ограничения:

А. Положения Закона № 2565 О закрытых военных районах и зонах безопасности, согласно которым продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам недвижимости и имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности, не представляется возможным.

Б. На иностранного гражданина может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жилье или комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности (офисное помещение, отель или фабрика со всеми прилегающими постройками)или же предназначено для использования в этих целях согласно архитектурным планам застройки или локальным архитектурным планам.

В. Ограничение по площади. Иностранным гражданам разрешается покупка любой недвижимости в собственность (квартир, вилл, домов, апартаментов и коммерческих объектов), расположенных на территории административных образований, а также земельных участков площадью не более 2,5 га.
Положения ст.35 Закона о собственности № 2644, согласно которому для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства).
           Примечание: Ст.87 Закона о деревне № 442 отменена, в этой связи иностранные физические лица получили возможность приобретать недвижимое имущество, расположенное в сельской местности.

Покупка в Турции недвижимости и другого имущества в собственность иностранными юридическими лицами.
 Из иностранных юридических лиц закон разрешает покупать недвижимость только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции. Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона об индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений.
Ограничения не распространяются на компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.
С изменением ст.35 Закона о собственности иностранные торговые компании получили возможность приобретать в Турции недвижимое имущество при условии соблюдения принципа взаимности и предусмотренных законодательных ограничений.
Решение о наличии условий взаимности принимается по согласованию с Министерством иностранных дел. В отношении иностранных юридических лиц действуют те же законодательные ограничения, что и в отношении физических лиц.
Перевод финансовых средств. Перевод через банки и частные финансовые структуры финансовых средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества не подлежит каким-либо ограничениям. Не существует никаких законодательных ограничений на покупку недвижимости по ее стоимости, виду или количеству приобретаемых объектов на одно лицо.
Порядок подачи и рассмотрения заявок. Согласно ст.26 Закона о собственности № 2644 составление и оформление документов, касающихся недвижимого имущества, находится в компетенции Управлений регистрации собственности. Иностранные граждане, желающие приобрести в собственность недвижимое имущество должны обратиться в Управление регистрации собственности по месту нахождения недвижимого имущества.
Законодательство наследование в Турции. Вопросы наследования собственности в Турции регулируются турецким законодательством в порядке, принятом в большинстве стран. В случае смерти собственника (иностранного гражданина), недвижимость переходит к его наследникам. Вступление в наследство происходит в стране, гражданином которой является наследник. Перепись собственности на наследника происходит в Турции после представления в турецкий суд соответствующих переведенных и легализованных документов и уплаты налога на наследство. В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право. Налог уплачивается с суммы, указанной в ТАПУ.
Владельцы турецкой недвижимости могут получить вид на жительство. Для этого следует после покупки обратиться в посольство Турции в Москве, предъявив TAPU (документ, удостоверяющий права собственности). На его основании оформляют одноразовую долгосрочную (сроком от трех месяцев до года) визу. После въезда в Турцию необходимо обратиться в иностранный отдел полиции, где на основании визы в течение месяца-полутора оформят вид на жительство сроком на год, который можно продлевать.

Оформление прав на собственность в Турции. Покупка недвижимости в собственность регистрируется в кадастровом департаменте. С целью документирования собственности покупателю предоставляется регистрационный номер. Акты покупки продажи содержатся в картотеках Регистрационных палат и Государственном земельном кадастре. Для составления протокола, отражающего акт покупки продажи, продавцы и покупатели должны предоставить сведения, содержащие данные из внутренних паспортов, имена отцов, причины покупки или продажи, фотографии 3х4 (на текущий момент). Покупателям, являющимся гражданами других стран, должна быть обеспечена помощь присяжного переводчика.
            В случаях наследования, утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.
Оформление покупки должна быть проведена только через Регистрационные палаты  или Государственный земельный кадастр. Регистрационные палаты и Государственной земельный кадастр в Турции подобны соответствующим органам в других странах.
Только зарегистрированная недвижимость охраняется со стороны государства и может быть рассматриваться как залог при получении кредита или других финансовых операциях. Правовая гарантия в случае неявных недочетов - 3 года.
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость. Это значит, что оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа - Кадастрового управления, который и выдает новому владельцу свидетельство о регистрации права собственности "ТАПУ". Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное право владения, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости.
Нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле продаже недвижимости в собственность. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого будет купля-продажа объекта, в котором, однако, будет урегулирована лишь цена за объект и условия его оплаты. Но он не будет ни в коем случае являться документом, удостоверяющим переход права собственности к новому владельцу. На практике данный договор купли продажи заключается между покупателем и агентством недвижимости, осуществляющим продажу данного объекта. В договоре указываются данные о покупателе, информация о приобретаемом объекте недвижимости, цена объекта и условия его оплаты.

Перевод через банки и частные финансовые структуры средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств, полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества, не подлежит каким-либо ограничениям.
Не существует никаких законодательных ограничений на покупку недвижимости по ее стоимости, виду или количеству приобретаемых объектов на одно лицо.
Владельцы турецкой недвижимости могут получить вид на жительство. Для этого следует после покупки обратиться в посольство Турции в Москве, предъявив TAPU (документ, удостоверяющий права собственности). На его основании оформляют одноразовую долгосрочную (сроком от трех месяцев до года) визу. После въезда в Турцию необходимо обратиться в иностранный отдел полиции, где на основании визы в течение месяца-полутора оформят вид на жительство сроком на год, который можно продлевать.
ТАПУ  право собственности на недвижимое имущество в Турции
 ТАПУ является единственным документом, удостоверяющим права собственности на определённый объект недвижимости.
В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ -сертификат о праве собственности на недвижимость. ТАПУ является единственным официальным документом, подтверждающим передачу прав собственности и единоличное владение недвижимостью покупателем. Кроме стоимости объекта (данная сумма используется при расчёте ежегодного налога на недвижимость), в документе указывается:
    • адрес участка земли, на котором находится приобретенная недвижимость
    • фотография паспортного формата (при оформлении требуется 2 фото)
    • информация о регистрации земельного участка в кадастровом управлении
    • площадь земли (пропорционально размеру приобретенного жилья)
    • состояние недвижимости, принадлежащей новому владельцу (собственность/аренда)
    • стоимость приобретенной недвижимости
    • информация о предыдущем владельце (-ах)
    • информация о новом владельце (-ах)
    • дата приобретения данной недвижимости предыдущим владельцем
    • новый серийный номер ТАПУ (изменяется при каждой передаче прав собственности)
    • регистрационные данные нового документа ТАПУ


Barbaros mah.,
Kocatepe sok., № 7/2,
07100 Antalya
+7 499 709 84 07+38 094 710 07 47 Мобильные телефоны
+ Телефон и факс