развернуть поиск
sun-homes.ru

Полезная информация

Подводные камни приобретения недвижимости в Турции

Это авторская статья. Мы не хотели никого обидеть или "сгущать краски". Мы постарались искренне выразить свое мнение по поводу скрытых проблем, которые могут возникнуть у покупателя недвижимости в Турции и дать дельные рекомендации.

По нашему мнению, самое главное в жизни - это уметь выбирать. Когда обладаешь более полной  информацией, то сделать более удачный выбор на много проще.

Большой опыт работы в сфере недвижимости в Турции позволяет выявить возможные "подводные камни" приобретения недвижимости в Турции.

Оглавление

Риск оформления недвижимости в Турции на местных

Риск покупки недорогой квартиры в Турции

Риск покупки в Турции квартиры на этапе строительства (долевая собственность)

Оформление прав собственности в Турции с помощью доверенности и обременения (ипотека)

Продажа в Турции квартир землевладельца строительной фирмой

Что такое искян (искан) и почему его нет

Нюансы договора, расписки, гарантии

Проблемы качества турецкого строительства

Вопросы оплаты обслуживания недвижимости в Турции

Вопросы отопления

Риски сдачи квартиры в аренду в Турции

Вопросы трудоустройства и ценные советы

Выводы

 

Риск оформления недвижимости в Турции на местных

Турция - страна восточная. Приезжая сюда, создается впечатление, что попал в рай. Роскошная природа, восхитительный сервис, низкие цены, богатейшее историческое наследие, низкий уровень преступности. Почти все приезжают в Турцию на отдых. А на отдыхе расслабляешься.

Для тех, кто приезжает в Турцию, нужно знать, что в Турции встречается восточное коварство. Конечно, коварство встречается не только в Турции. Но в Турции от человека, от которого меньше всего ожидаешь, можешь получить неприятный сюрприз.

Ниже мы рассмотрим часто встречающиеся случаи.

При покупки недвижимости, для быстроты оформления, часто гражданки и граждане СНГ временно оформляют объект недвижимости на своих кавалеров, знакомых и турецких друзей. Бывает, что кавалеры на деле принимают эту недвижимость как подарок себе. Или со временем начинают думать, что это их собственность.

Даже в браке, оформленная квартира на турка, может быть им продана без ведома жены. Просто не требуется здесь разрешения на продажу от супруга.

Вывод: Лучше всего все оформлять на себя или на своих детей даже не совершеннолетних и родителей.

Теперь поговорим о более часто встречающихся "подводных камнях".

Оглавление ↑



Риск покупки недорогой квартиры в Турции

У Вас есть 25 000 Евро на покупку квартиры в Анталии. Людям с таким бюджетом мы не советуем вообще покупать квартиру в Анталии, если не хотите увеличить бюджет посредством взятия кредита в Турции. Дело в том, что квартиру нужно оформить в собственность, меблировать и обслуживать - это отдельные расходы. Например, плата ежемесячного обслуживания в доме с бассейном и инфраструктурой составляет 35 - 100 Евро с квартиры. И не важно какого она размера. Бывает, что риелторы по незнанию или специально занижают цифры расходов. Но чудес не бывает. Содержание дома лежит на владельцах.

Налоги в Турции постоянно увеличиваются и жизнь дорожает.

Дешевую квартиру можно купить только далеко от моря, либо в старом доме. В этих двух случаях Вам придется отдыхать и жить, как правило, только с местными соседями. В этом нет ничего страшного. Слишком шумная жизнь в таких домах не приветствуется.

Быстрее всего продаются самые недорогие варианты недвижимости. Чем Выше цена, тем спрос меньше. В интернете часто можно встретить проданные квартиры. Просто действительно срочные продажи продаются очень срочно (в течении недели), а не висят годами. Искать в интернете срочные продажи, как правило, не возможно. Такую квартиру только загрузил на сайт, уже она продалась. Срочные продажи расходятся по риелторам и перекупщикам.

Оглавление ↑


 

Риск покупки в Турции квартиры на этапе строительства (долевая собственность)

Мы не рекомендуем покупать квартиры на этапе строительства. Как правило, строительство представляется выгодным из-за рассрочки платежей и кажущейся низкой цены. Но часто цена готовой квартиры на вторичном рынке меньше, чем была на стадии проекта. При чем риски того, что дом не будет достроен огромны. Много фирм обанкротилось, не достроив дома. У людей даже есть документы, а квартир нет, то есть дома стоят недостроенные и нежилые. Так происходит из-за того, что в Турции собственность можно оформить на этапе строительства.

Но чаше получается наоборот. У людей есть квартира, а документов нет. В каких случаях это происходит, и как себя обезопасить?

Маленькое отступление. Местные жители, с одной стороны, очень консервативны. Например, в плане еды. Едят в основном только национальную еду. С другой стороны - очень развито показное потребление. Типичная ситуация: турецкий молодой человек поступает на работу в отель, например, на зарплату в 1000 лир. Первым делом оформляет себе кредитную карточку, покупает дорогой мобильный телефон (тут в моде айфоны), мебель в кредит и даже(!) в кредит одежду. Турки, особенно мужчины, очень любят одеваться и ухаживать за собой. Чтобы проверить это, можно посетить любой торговый центр. Как правило, увлечение тратами приводит к тому, что берется кредит на погашение кредита по кредитной карте. Проникновение банковской сферы в жизнь людей огромна. По телевизору идет реклама банков. Кредит можно легко получить, так как это в первую очередь выгодно банку.

У большинства фирм так же есть кредиты. В ходу чеки. Фирмы выписывают чеки, по которым подрядчики получают деньги к определенному числу. Обеспечением чеков является имущество фирмы, в том числе и квартиры, которые реализовываются. Иногда стиль жизни владельцев строительных фирм и их детей выше, чем позволяют ресурсы. Наличие дорогой машины, привычка путешествий в экзотические страны патологическая увлеченность одеждой и обувью, увлечение благотворительностью  - частые атрибуты турецкого показного потребления. 

Казаться богатым тут на много важнее, чем быть богатым на самом деле. "Один раз живем".
8 лет назад улицы Анталии были пусты. Сейчас можно встретить много дорогих автомобилей. Дорогой автомобиль - здесь дорогой вдвойне. Во первых, цена дороже изначально, во вторых, колоссальный ежегодный, зависящий от кубатуры двигателя, налог.

Часто бывает так, что платить по кредитам нечем. Как говорят сами застройщики: "кризис".

Абсолютно точно, что свести риск к минимуму для покупателя недвижимости  можно только оплачивая почти все деньги на момент передачи прав собственности. Некоторые застройщики или владельцы недвижимости могут не пойти на эти условия. Но многие охотно идут. Например, оплачиваете 10%, остальное - на передачу права собственности. При чем и во время передачи прав собственности могут возникнуть вопросы. Лучше всего консультироваться с опытными риелторами или адвокатами. При покупке недвижимости риск есть всегда.

На рассрочки мы не советуем идти. Потому, что все может быть. Продавец может умереть или фирма разориться, квартиру могут перепродать в ваше отсутствие. Потому, что часто не оформляют квартиру в собственность, пока не выплачены долги. Но, конечно, бывает иначе и все хорошо заканчивается. Наша рекомендация, не идти на рассрочку ни при каких обстоятельствах. Часто оно того не стоит. Но выбор за Вами.

Если денег на покупку не хватает, то можно взять кредит. Подробнее Вы можете прочитать: Кредит в Турции для иностранцев.

Оглавление ↑


 

Оформление прав собственности в Турции с помощью доверенности и обременения (ипотека)

Бывает, что свидетельство о праве собственности покупатель оформил посредством доверенности. Если Вы не владеете турецким языком, то прочитать и понять текст доверенности не сможете. В этом случае по закону обязательно присутствие присяжного переводчика. Переводчик устно переводит текст доверенности. Переводчик подписывается, что правильно Вам перевел. То, как он Вам перевел, никак потом не проверишь. Есть один лишь способ. Это вести видео запись или аудио запись этого перевода. На видео запись надо получать отдельное разрешение в Валилике. То есть, надо подготовиться к этому вопросу.

Бывает, что по доверенности продают заложенные квартиры. Застройщик может абсолютно искренне считать, что выкрутится, погасит долг перед банком, и квартира станет чистой без обременений. Но жизнь есть жизнь. В этом случае, если застройщик или владелец еще жив и работает, можно с ним договорится о погашении самим остатка его кредита под гарантии долговых расписок, например. Если уже поздно и застройщика уже не найти, то можно договориться с банком или выкупить с торгов квартиру.

Бывает, что кредитором выступает частное лицо. Например, Вы сами решили дать в долг знакомому турку. Он Вам в обеспечение долга может в Вашу пользу наложить обременение (по- турецки "ипотека") на принадлежащую ему юридически квартиру.

Так вот, на квартире, которую можно купить может быть обременение третьего лица. При чем, сегодня, фигурально говоря, обременения нет, а завтра оно уже может быть. Может быть сегодня обременение банка, а завтра третьего лица. А может и одновременно.

Вывод тут такой, что деньги нельзя отдавать в руки до последнего. Бывает, что люди буквально перерождаются под воздействием денег. Волшебное превращение может происходить в ту же минуту, когда деньги получены, а может быть растянутым в течении нескольких лет. Нужно стараться пока все не будет сделано, не платить. Лучше всего доверенностей не оставлять вообще.

Давайте посмотрим, почему так получается. Кроме причин изложенных выше, как любовь к красивой жизни, есть такая причина как неумение вести бизнес. Повсеместно процветает кумовство. Часто родственник может случайно, может специально из-за зависти, например, топит фирму.

Есть причина вредных привычек. Если Вы заметили вышеперечисленные симптомы, то может посмотреть другие варианты? Опыт подсказывает, что нельзя работать с нечестными людьми даже если это крайне выгодно (например, очень приятная цена квартиры). Нечестный человек в любом случае найдет как обмануть. Всех нюансов не узнать. 

В общем, причин много, а итог один. Инвестиции оборачиваются головной болью и поисками решений и виноватых. Покупайте готовые квартиры.

Оглавление ↑


 

Продажа в Турции квартир землевладельца строительной фирмой

Еще один подводный камень. Бывает, что застройщик продает не свои квартиры, а квартиры землевладельца. Обычная в Турции практика, когда лицо, у которого есть земельный участок, заключает договор со строительной фирмой о строительстве и распределении квартир ("кат каршылы сёзлешмеси"). Свои квартиры строитель, например, продал, или Вы их не выбрали, и Вам предлагают квартиры землевладельца. На каких основаниях? Да ни на каких. Просто так. Права выдачи документов на такую квартиру продавец, конечно, не имеет. Тут вывод следующий: нужно попросить копию ТАПУ и проследить, чтобы в нем было то же лицо, что Вам продает.

Оглавление ↑


 

Что такое искян (искан) и почему его нет

Но даже, если у Вас оформлено Тапу, может оказаться, что у дома имеются не все документы. Чаще всего нет "искяна". Что это такое и почему его нет?

Искян - это документ о гос. приемке. Нет его по следующим причинам. На участке земли можно строить здание только определенной высотности и количество квадратных метров тоже обусловлено нормативами. Часто строят больше возможного. А на крыше вместо крыши делают комнаты дублекса (двухуровневой квартиры).

Искян должен быть оформлен. Бывает, что говорят "завтра", "после байрама", "уже подали документы и ждем" и т. д. Это легко проверить в муниципалитете. В нашей практике был случай, что сделка не состоялась из-за большого контраста правдивых слов владельца и фактического состояния документов на дом. Люди когда очень хотят продать, обаладют удивительной убеждающей способностью.

Так же просите кадастровый план дома. Если у вас фактически есть комнаты, а на кадастровом плане их нет, но искян получен, то на это можно закрыть глаза. А если искяна нет, то впоследствии может статься, что комнаты обяжут превратить назад в крышу и возникнут другие неприятности.

Есть еще причины, по которым искян не получают. Это долги перед государством по страхованию персонала и так далее. Пока их не погасит строитель, искян не получить.

На практике говорят, что искян завтра послезавтра получат. Иногда говорят, что он вообще не нужен, якобы 80% всего в Турции построено без него.

В общем, лучше чтобы он был. Если с застройщиком еще есть связь и он продолжает работать, то надо настоять, чтобы этот вопрос был решен.

Оглавление ↑


 

Нюансы договора, расписки, гарантии

Про договор. Юридически договор можно и не заключать совсем. В Турции он не нужен. Если Вы договорились об оплате на получении ТАПУ в Кадастровом управлении, то его может и не быть.

Но стандартная практика состоит в заключении договора на турецком и русском языках с подписью на всех страницах.

Подробнее о процедуре оформления недвижимости в Турции Вы можете прочитать тут: процедура покупки.

На оплаченные деньги просите макбуз и сенет. Макбуз - это квитанция об оплате. А сенет - это долговая расписка. Вроде продавец у Вас взял в долг. Лучше всего, чтобы она была от физлица, а не от фирмы. Потому, что если фирма банкрот, то и взять нечего, а физ лицо теоретически должно оплатить.

И главное правило - не давать денег, пока не будет ТАПУ. Всех можно понять. Вы можете отказаться от сделки и тогда застройщик может продать квартиру только после Вашего отказа, но и он Вас должен понять. Настаивайте на маленьком залоге и остатке средств на получении тапу.

Подчеркиваем, что других вариантов нет. Таким образом, риск сводится к минимуму.

Если продавец отказывается, значит или все у него слишком хорошо или слишком плохо. Не идите на поводу, даже если будет на коленях просить и говорить, что детям нечего есть или угрожать, что завтра продаст квартиру кому-то еще.

Оглавление ↑


 

Проблемы качества турецкого строительства

Еще один нюанс - это качество турецкого строительства. Сразу скажу, что есть положительная динамика. И качество улучшается.

По Анталии можно встретить много перекошенных домов. Очень часто строители экономят на гидроизоляции, на первых этажах образовывается плесень, обычная черная плесень. Даже, если квартира на первом этаже, как тут говорят "высокий гириш" то есть находится высоко над землей, надо учитывать, что зимой бывает очень влажно. И если вы приедете в январе, то дома может быть сыро.

Дополнительный вопрос - это слышимость. Обычное дело, что соседей слышно очень сильно. То есть в некоторых домах, что говорят Ваши соседи, можно спокойно расслышать. Честному человеку скрывать нечего, но все же... Обычно не делают звукоизоляцию совсем. Или надо самому делать, или особенно не шуметь, и изначально обратить на это внимание. Есть дома, в которых дела обстоят лучшим образом.

Оглавление ↑


 

Вопросы оплаты обслуживания недвижимости в Турции

В Турции так совсем не получится, чтобы уехал на год и не платишь ничего. Даже если в доме нет ничего, кроме лифта, будет ежемесячное обслуживание. Даже если нет лифта - все равно будет. А если ничего не платить, то квартиру могут вскрыть и продать вещи или сдать в аренду. В самых запущенных случаях могут продать даже квартиру, погасить задолженность, а разницу передать в консульство, чтобы хозяину при случаи отдали. Но это происходит только тогда, когда очень долго не платишь и не приезжаешь...

Практика такая, что оплату обслуживания можно делать вперед за несколько месяцев, можно установить в банке автоматическую оплату за обслуживание комплекса, за свет, воду и интернет (газ, если центральный).

Оглавление ↑


 

Вопросы отопления

Еще надо обратить внимание на охлаждение квартиры и отопление. На полу лучше иметь ламинат, но не плитку. В квартире с плиткой или мрамором крайне холодно зимой. Кондиционеры вполне решают вопрос как охлаждения, так и обогрева квартиры. Можно поставить обогреватели. Есть варианты установить отопление на электрическом котле, или в некоторых домах уже установлено отопление на газу.    

Оглавление ↑


 

Риски сдачи квартиры в аренду в Турции

Вы приобрели квартиру в Турции и сейчас ее планируете сдавать или сдаете. Скорее всего Вы будете находится за границей. А сдачей квартиры будет заниматься агентство недвижимости или Ваши знакомые. Разумеется абы кому Вы ключи от квартиры не дадите. Тем не менее Вам может быть интересен вопрос контроля сдается Ваша квартира или нет без Вашего ведома. Как это проверить?

а) договоритесь с соседями, охраной, служащими комплекса, чтобы Вас информирвали или Вы сами могли им позвонить и спросить, как обстоят дела.

б) если в квартире никто не живет, то и потребления света и воды не будет. Проверить дистанционно можно по ссылкам (для Анталии):

Свет: http://www.clkakdeniz.com/sayfa.asp?mdl=borcSorgulama

Вода: https://www.asat.gov.tr/yborc_sorma.php

Если Вы хотите узнать потребление по конкретным датам, Вам эту информацию дадут в офисе электрической компании CLK.

Еще можете сделать автоматическую оплату света, воды в банке. И по прилету сможете в банке попросить распечатать историю операций по Вашему счету. Или можете смотреть через интернет банкинг сами. В этом случае, риелтор должен полученные за свет в с водой деньги перечислять на Ваш счет в банке. Если каждый месяц снимались деньги за свет и воду, а риелтор говорит, что никто не жил, значит есть повод задуматься.

в) Более сложные и экзотические средства: установка ip камеры при входе в квартиру, установка скрытого оборудования, которое посылает смс на Ваш номер при включении света в квартире.

Другой вопрос, это сохранность вещей. Надо сказать, что ни один риелтор на деле не гарантирует, что все останется таким, как было. Дело в том, что при выезде все не проверишь и не пересчитаешь. Под матрас не заглянешь. Поэтому расчитывайте на естественный износ мебели и на покраску стен в конце сезона. Когда меблируете квартиру, меблируйте "антивандальной" недорогой мебелью.

Есть риск связанный в большей мере с долгосрочной арендой для местных жителей. Бывает, что арендаторы не могут (не хотят) платить и сьезжать им тоже почему-то не хочется. Выселять таких арендаторов дело не такое простое как кажется. Тут мы можем посоветовать при сдаче местным составлять правильно договор, брать долговые расписки и брать заявление на выселение арендаторов.

Если Вы сдаете квартиру в долгосрочную аренду для иностранцев. Чтобы иностранец получил вид на жительство, надо, чтобы у сдающей в аренду фирмы была нотариальная доверенность на сдачу в аренду квартиры, а не устный договор, имеил или договор на бумаге. Или Вы сами должны находиться в Турции. В полиции могут посмотреть по базе были Вы или нет. Иначе получится, что арендаторы есть, а снять они у Вас не могут, потому, что вида на жительство не получат.

На счет налогов. О том, что Вы сдаете квартиру нужно оповестить местную налоговую. Конечно, на практике далеко не все это делают. Но если у Вас не заладятся отношения с кем-то, то кто-то может любезно за Вас оповестить налоговую.

Оглавление ↑


 

Вопросы трудоустройства и ценные советы

Еще хочется написать людям, которые работают в Турции, являются наемными  сотрудниками. Во-первых старайтесь работать легально. То есть, у Вас должно быть оформлено разрешение на работу. Если Вы работаете без него, готовьтесь прятаться в туалетах при проверках. В случаи поимки за руку при работе без разрешения, Вас ждет депортация. Лучше устроиться официально на скромную работу, чем подвергаться огромному риску. Может так случиться, что работодатель, чтобы не платить комиссию и держать Вас в страхе, может начать шантажировать заявлением о нелегальной работе. Депортация выглядит куда страшнее для человека, связывающего свою жизнь с Турцией, изучающего турецкий язык, чем денежный штраф для работодателя.

Во-вторых, сигналом, что "дело пахнет керосином", является задержка в зарплате или в выплатах другим лицам. Как правило, дела уже не поправить. Если Вам или другим сотрудникам не платят деньги и говорят, что завтра, послезавтра, потом или вообще этот вопрос деликатно обходят стороной, то надо плюнуть на деньги и искать счастья в другом месте. Не выплата денег или задержка - это надежный тревожный звонок. Никто никогда никому не скажет спасибо.

Это очень важный совет.

Чтобы узнать, как человек говорит о вас или поступит с вами, посмотрите, как он говорит о других и как с другими поступает. Чудес не бывает.

Если Вам сказали и не сделали, будьте готовы к тому, что будут говорить и не делать постоянно. В бизнесе - это долго продолжаться не может.

В общем, с тонущего корабля надо бежать как можно раньше. Потому, что накроет волной, и выплыть может быть очень и очень сложно.

Оглавление ↑


 

Выводы

Итак, подытожим: подводных камней много.

По оформлению:
Прежде всего надо знать, что риелторы не всегда проверяют документы и надо самому проявлять любознательность в вопросах оформления.

По документам прежде всего попросите ТАПУ. Посмотрите, кто там указан в качестве хозяина.

Попросите бумагу из кадастрового управления о том, что нет долгов или съездите вместе, чтобы Вам это в кадастровом управлении сказали. Чиновники не станут врать.

Попросите искян.

Попросите кадастровый план квартиры.

Не платите денег, до момента получения ТАПУ. ДРУГИХ ГАРАНТИЙ НЕТ.

Мы очень надеемся, что эта статья окажется полезной для Вас и поможет сделать правильный выбор.

Коллектив сайта



Barbaros mah.,
Kocatepe sok., № 7/2,
07100 Antalya
Телефон в Турции:Анталья: +90 555 167 07 07 (WhatsApp, Viber) Аланья: +90 551 712 97 96+7 499 709 84 07+38 094 710 07 47 Мобильные телефоны
+ Телефон и факс